Reformar una vivienda de alquiler: qué se puede desgravar en el IRPF

Los gastos de reforma en viviendas de alquiler y el IRPF

Si eres propietario de una vivienda en alquiler, los gastos para mantener el inmueble en condiciones son deducibles como gasto en el rendimiento de capital inmobiliario.

Sin embargo, la Agencia Tributaria distingue entre dos tipos de gastos con tratamiento fiscal diferente:

Gastos de conservación y reparación (deducibles íntegramente)

Son los gastos destinados a mantener el uso normal del inmueble:

• Pintura de las paredes deterioradas
• Reparación de electrodomésticos incluidos en el alquiler
• Arreglo de grifos, tuberías o instalaciones averiadas
• Cambio de persianas rotas
• Reparación del suelo dañado

Límite: la suma de gastos de conservación + intereses de préstamos no puede superar los rendimientos íntegros del alquiler en ese año. El exceso puede compensarse en los 4 años siguientes.

Inversiones de capital (no deducibles directamente)

Son las mejoras o ampliaciones que aumentan el valor del inmueble:

• Reforma integral de baño o cocina
• Instalación de nueva calefacción
• Cambio de ventanas
• Ampliación de superficie

Estos gastos se consideran mejoras y se incorporan al valor de adquisición del inmueble. Se recuperan fiscalmente a través de la amortización: un 3 % anual sobre el coste de construcción y mejoras.

Ejemplo práctico

Si gastas 10.000 € en reformar la cocina de tu piso de alquiler, no puedes deducirlos en el año de la reforma. Sin embargo, puedes amortizar 300 €/año durante los siguientes años.

Si los mismos 10.000 € son para reparar daños causados por los inquilinos (paredes, suelo, instalaciones), podrías deducirlos íntegramente ese año.

Consejo fiscal

Guarda siempre las facturas de cualquier obra en una vivienda en alquiler, aunque no puedas deducirla inmediatamente: aumenta el valor de adquisición y reduce la ganancia patrimonial si vendes la vivienda en el futuro.